互盈在线宝安房价：8.2万到4.7万，跌去的何止是钱，还有多少人的希望？

当沙井业主对着 4.7 万 / 平的成交价欲哭无泪时互盈在线，宝安中心区的业主正看着 12 万 / 平的成交单暗自庆幸。同样是宝安区，一边是从 8.2 万巅峰跌去近 45% 的 “割肉场”，另一边是成交单价稳站 10 万 + 的 “避风港”。

博林君瑞的业主大概永远忘不了 2020 年那个疯狂的秋天。当时 89 平的双龙抱珠户型能卖出 8.2 万 / 平的天价，谁能想到五年后，房天下 2025 年 7 月 9 日的数据显示，这个小区均价已跌至 47979 元 / 平，环比仅微涨 0.56%。更扎心的是，这不是孤例 —— 同属沙井的万丰海岸城，7 月均价 54537 元 / 平，环比仅涨 0.01%，几乎等同于 “原地踏步”。

但翻开宝安中心区的成交记录，又是另一番景象。5 月 15 日，熙龙湾二期一套 181㎡的房源以 2260 万成交，单价 12.5 万 / 平；5 月 19 日，另一套 178㎡的户型再以 2218 万成交，单价 12.4 万 / 平。同样是宝安，价差最高达 8 万 / 平，这种分裂背后藏着什么秘密？

有人说这是学区概念的 “退潮”。博林君瑞当年因深圳外国语学校宝安分校爆红，如今随着学区政策调整和新校建成，溢价泡沫被戳破。但尖岗山壹号的成交数据又在打脸这个说法 ——5 月 17 日，该小区 89㎡房源以 735 万成交，单价 8.3 万 / 平，这个同样靠名校加持的楼盘，为何能稳住阵脚？

福中福花园二期的成交数据互盈在线，像一面照妖镜照出了楼市数据的复杂性。有中介宣称该小区 5 月均价 51098 元 / 平，但搜狐网 5 月 21 日的真实成交记录显示，5 月 19 日一套 65㎡房源实际成交价仅 260 万，单价 4 万 / 平。4 万与 5.1 万，近 25% 的价差让人怀疑：究竟哪个数据才是真相？

这种数据迷雾在二手房市场尤其明显。深房中协数据显示，2025 年 5 月深圳全市二手房录得 5727 套，环比降 13.2% 但同比仍涨 17.6%。但具体到宝安，合正汇一城 5 月成交单价 5.6 万 / 平，而一路之隔的深业新岸线三期却卖出 8.6 万 / 平。同样的配套、相似的房龄，3 万的价差究竟差在哪？

广东省城规院李宇嘉的分析或许能解释：“现在买方市场特征明显，次新房挂牌量激增让选择范围扩大，新房和二手房直接厮杀。” 当华强城市花园一期的业主还在为 4.29 万的均价（较 2018 年开盘价微跌）纠结时，新盘 “未来之光家园” 已以更低的折扣抢客 —— 这正是 5 月宝安新房成交 416 套、环比降 33.4% 背后的残酷现实。

2025 年 5 月央行降准降息的消息刚出，宝安中心区的中介朋友圈就刷起了 “抄底信号”。但沙井的业主们发现，利率下调 0.25% 根本抵不过房价每月 4% 的跌幅。博林君瑞从 8.2 万到 4.7 万，即便按首套房利率计算，五年间的利息成本加上房价跌幅，意味着高位接盘者每套亏损超 300 万。

这种政策效果的分化耐人寻味。宝安中心区熙龙湾二期 5 月成交的 2260 万房源，买家正是利用了降息窗口，首付比例降至 20%；而沙井某中介透露互盈在线，6 月有业主为快速成交，自愿承担买家 1% 的税费，相当于在 4.7 万的单价上再打 9 折。

为何同享政策红利，境遇却天差地别？深房中协的解释是：“2024 年 929 新政效应已消化殆尽，现在市场靠自身韧性。” 当政策褪去，真正支撑房价的东西才浮出水面 —— 宝安中心区 12 万 / 平的成交价背后，是 1 公里内 3 所三甲医院、2 条地铁线和腾讯科技岛的规划；而沙井 4.7 万的价格带，对应的是在建地铁 12 号线延长线和尚未落地的产业园区。

6 月的宝安楼市出现了更诡异的现象：南国春天花园以 8819 元 / 平的均价领涨全区，环比涨 4.28%，而这个位于沙井边缘的小区，去年成交价还在 7500 元徘徊。与此同时，宝安中心区的禧园小区 54080 元 / 平，环比仅涨 1.85%。

这是否意味着远郊开始补涨？但数据很快打脸 ——5 月沙井领航城三期有房源以 4.6 万 / 平成交，较 2021 年巅峰期的 6.5 万仍跌 29%。而中心区的新锦安海纳公馆，89㎡房源卖出 10.7 万 / 平，较 2023 年还微涨 5%。